2016年巴中微信红包群市房地产开发投资运行分析
2017-02-20 22:53:44   来源:   评论:0 点击:

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近年来,随着经济的不断发展,城市化进程不断加快,巴中微信红包群市房地产业取得了较快发展。当前,在国内经济下行压力加大的形势下,受金融危机、固定资产投资增速回落等因素影响,全市房地产经营也出现了近年少有的困难,企业资金紧张,房屋新开工面积减少,竣工面积增加,导致房地产开发投资回落,商品房库存特别是商业营业用房库存较大。

一、运行现状

(一)投资增速放缓。2016年巴中微信红包群市资质房地产开发企业95户、项目92个,完成房地产开发投资118.96亿元,增长13.8%,增速比上月低2.9个百分点,比去年同期低4.1个百分点,高全省平均水平4个百分点,居市州第9位,位次与上月持平。

(二)商品房施工减少。受房地产去存影响,施工面积、新开工面积呈现负增长。2016年全市商品房施工面积698.51万平方米,下降0.5%,增速比上月低5.4个百分点,比去年同期高3.3个百分点。商品房屋新开工面积164.07万平方米,下降11.8%,增速比上月低3.4个百分点,比上半年高11个百分点,降幅逐月收窄。

(三)商品房竣工增加。由于在库部分项目陆续竣工,导致竣工面积大幅增加。2016年,巴中微信红包群商品房竣工面积89.99万平方米,增长34.9%,增速比上月低5.2个百分点,比去年同期高22个百分点。其中,住宅竣工面积76.48万平方米,增长50.8%,增速比上月低5.8个百分点,比去年同期高46.2个百分点。竣工面积增加较多的县区为平昌、经开区,分别为25.42、17.98万平方米。

(四)商品房销售回暖。2016年巴中微信红包群市商品房屋销售面积251.88万平方米,增长21.1%,增速比上半年高2.9个百分点,比去年同期高6个百分点,低全省平均水平0.1个百分点,居市州第11位,位次与上月持平。商品房销售额111.15亿元,增长22.7%,增速比上半年高12.7个百分点,比去年同期高10.2个百分点。商品房销售价格4413元/平方米,增长1.3%,价格基本稳定。

二、存在的问题

(一)投资力度减弱。从房地产开发投资看,全年巴中微信红包群房地产开发完成投资118.96亿元,同比增长13.8%,增速比上月低2.9个百分点,占全社会固定资产投资比重10%。其主要原因,一是房地产开发项目减少。全年在库房地产开发企业中,31户企业没有房地产开发项目,占比为33.7%。在库房地产开发项目中,年底即将完成投资项目10个,单个项目结余投资额均在五千万以下,合计结余投资额1.58亿元;年底即将退库项目24个(已全面完成投资、销售)。目前10.9%的项目即将完工,26.1%的项目数据已报完,将面临退库。12月末年度第一批已退库企业7户,项目5个。如果没有新企业、项目入库,明年房地产开发投资增速可能呈现低速增长趋势。二是商品房新开工面积减少。2016年,巴中微信红包群商品房新开工面积164.07万平方米,下降11.8%,增速比上月低3.4个百分点,比上半年高11个百分点,降幅逐月收窄,但仍然持续负增长。

(二)企业融资渠道单一。全年巴中微信红包群房地产开发企业到位资金119.19亿元,下降3.4%,增速比上月低1.4个百分点,比上半年高11.8个百分点,降幅逐月收窄,但仍然持续负增长。其中,国内贷款10.32亿元,占总资金的比重为8.7%;自筹资金53.66亿元,占总资金的比重为45%;其他资金来源48.84亿元,占总资金的比重为41%。在其他资金来源中,定金及预付款为21.25亿元、个人按揭贷款15.54亿元。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一,过度地依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链,极大可能会造成新盘变成烂尾楼。

(三)商品房库存较大。随着巴山新居和异地扶贫搬迁项目的建设力度加快,农村居民的居住环境得到改善,导致进城购房的需求减弱。全年商品房库存虽有所减少,但存量依然较大。从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业),1-12月商品房待售面829.04万平方米,增长12.84%,消化周期为29个月,比1-10月缩短了2个月。其中,住宅待售面积384.68万平方米,消化周期为17个月,比1-10月缩短了3个月;商业营业用房(非住宅)待售面积444.36万平方米,消化周期为71个月,比1-10月缩短1个月。据在库房地产企业统计,2016年全市商品房待售面积63.99万平方米,比上月减少11.88万平方米,增长0.5%,增速比上月低30.8个百分点。

三、下步工作建议

(一)着力培育本地企业。整合各种资源,出台相关扶持政策,加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新,提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度,创建名牌企业,打造高品质、优环境的住宅小区,来提升全市楼盘品质。

(二)强化资金保障力度。资金是企业的生命,是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前全市企业总体自身实力较为薄弱,部分企业应收工程款加大,银行贷款规模紧缩,导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状,一是企业应寻求银企合作的办法,通过企业与银行建立伙伴关系,解决企业资金问题;二是企业在项目规划、设计上,应定向于打造高品质、优环境的楼盘,来吸引广大市民购买;三是企业在项目方案制定上要科学合理,缩短工期,节约成本,提高资金使用效率。

(三)加大去库存力度。大力宣传新“房九条”优惠政策,让广大市民知晓新“房九条”的优惠举措,促使楼市逐步回暖。一是积极抢抓国家开发性金融支持棚户区改造的政策机遇,加大上级资金补助力度,拓宽融资渠道,加快棚户区改造步伐。在安置上应从实物保障转向货币化安置为主,通过政府搭桥的方式,引导棚户区居民选择货币化安置,自主购买商品住房,盘活存量资源;二是积极推动农民工市民化,对选择进城落户的新市民,其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民,依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利,其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在区教育部门统筹安排入学;三是合理调控土地供应,对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理,并根据市场供求状况,结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域,适当减少或暂停住宅用地供应,管控好土地供应闸门,从源头上减少新的库存。对已供未开发用地,超过约定开工期限,但未达到闲置土地认定条件的项目用地,经房地产开发企业申请,可办理开、竣工延期,合理调整开发时序,放缓上市节奏,确保商品房有序供应;四是加强监管力度,主管部门要对房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为严肃查处,尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度,为企业发展创造良好的空间;五是充分利用互联网优势,搭建好楼市交易平台,让房地产交易更加便利化和透明化,吸引广大购房需求者和投资商,甚至是外地人来巴中微信红包群购房兴业。 责任编辑:雷晓琦

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